河北正一律师事务所 2020年度荣耀案例二 赵丹、张春辉诉张建平、刘仲芬 房屋买卖合同纠纷民事诉讼案
已经被浏览 261 次 最后更新时间：2023-06-04 20:57:01 来源：admin
承办律师：石贵东、赵青
基本案情
2019年9月5日，原告（买房人）赵丹、张春辉夫妻二人与被告（卖房人）张建平、刘仲芬在第三人居间服务下签署了《房屋买卖合同》，约定购买张建平、刘仲芬所有的房产一套；房屋成交价格为164万元。签约当日，原告支付购房定金50000元。 2019年11月11日，涉案房产大幅涨价，被告张建平、刘仲芬夫妇告知原告不再出售房产，单方解除房屋买卖合同。
律师接受委托后，代理原告向唐山市路北区人民法院提起诉讼，要求判令被告返还定金5万元、支付违约金49.2万元、并赔偿损失5万元。
判决结果
最终唐山市路北区人民法院判令被告赔偿原告违约损失26万元。
案例评析
1、巧列诉请，化繁为简反致胜。
律师通过人民法院类案检索，法院对违约金调整幅度具有很大的不确定性。路北区人民法院以往判例，还存在参考买房人已付房款的比例，来调整违约金，本案买房人仅仅支付了5万定金，房产总价164万，买房人根据合同约定按照房产总价30%主张违约金即49.2万元。原告主张高额的赔偿金是否能得到法院支持，是律师反复论证研究的焦点。经集体会议讨论，最终确定主张违约金损失，规避了原告繁重的举证责任。
根据2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称“九民纪要”）确立了合同纠纷审判思路，要求法院审慎适用合同解除制度，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。第50条【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。被告主张违约金过高，但未提出损失低于违约金标准的证据予以证明，应承担举证不能的败诉风险。
2、巧问证人，他山之玉可攻石。
本案中，被告申请邻居作为证人出庭。目的是为了证明双方解除合同的事实。法庭上，律师层层追问，该证人前后证言矛盾，含糊不清，恰恰证实了被告不履行合同的事实。
中午，利用休庭的时机，律师与原告夫妇紧急联系到中介方，下午开庭，中介方出庭陈述了合同签订的事实情况，以及违约金约定的真实情况，有效回击了被告合同污损“没有约定违约金”的观点。
3、速变诉请，图穷终匕见。
庭前证据交换过程中，被告拿出多处污损的合同原件，其中违约金“30%”的比例出现空白，而买房人手中的违约金比例隐约可见。因涉案买卖合同系中介提供的制式文本并具有复写功能白、蓝、粉三联合同。作为买房人（原告）的代理人，及时调整诉讼策略，第一立即联系中介方，将由中介保管的第一联合同拿到法庭现场核对。第二，迅速变更诉讼请求，要求被告继续履行房屋买卖合同，已达到逼迫被告方不得不承认房产再次高价出售的目的。庭审中，提到合同是否具备继续履行可能性时，被告无法回避已经将房产于2019年12月以185万出售他人，无法继续履行涉案合同事实。至此被告高价转售房产事实清晰呈现。
基本案情
2019年9月5日，原告（买房人）赵丹、张春辉夫妻二人与被告（卖房人）张建平、刘仲芬在第三人居间服务下签署了《房屋买卖合同》，约定购买张建平、刘仲芬所有的房产一套；房屋成交价格为164万元。签约当日，原告支付购房定金50000元。 2019年11月11日，涉案房产大幅涨价，被告张建平、刘仲芬夫妇告知原告不再出售房产，单方解除房屋买卖合同。
律师接受委托后，代理原告向唐山市路北区人民法院提起诉讼，要求判令被告返还定金5万元、支付违约金49.2万元、并赔偿损失5万元。
判决结果
最终唐山市路北区人民法院判令被告赔偿原告违约损失26万元。
案例评析
1、巧列诉请，化繁为简反致胜。
律师通过人民法院类案检索，法院对违约金调整幅度具有很大的不确定性。路北区人民法院以往判例，还存在参考买房人已付房款的比例，来调整违约金，本案买房人仅仅支付了5万定金，房产总价164万，买房人根据合同约定按照房产总价30%主张违约金即49.2万元。原告主张高额的赔偿金是否能得到法院支持，是律师反复论证研究的焦点。经集体会议讨论，最终确定主张违约金损失，规避了原告繁重的举证责任。
根据2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称“九民纪要”）确立了合同纠纷审判思路，要求法院审慎适用合同解除制度，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。第50条【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。被告主张违约金过高，但未提出损失低于违约金标准的证据予以证明，应承担举证不能的败诉风险。
2、巧问证人，他山之玉可攻石。
本案中，被告申请邻居作为证人出庭。目的是为了证明双方解除合同的事实。法庭上，律师层层追问，该证人前后证言矛盾，含糊不清，恰恰证实了被告不履行合同的事实。
中午，利用休庭的时机，律师与原告夫妇紧急联系到中介方，下午开庭，中介方出庭陈述了合同签订的事实情况，以及违约金约定的真实情况，有效回击了被告合同污损“没有约定违约金”的观点。
3、速变诉请，图穷终匕见。
庭前证据交换过程中，被告拿出多处污损的合同原件，其中违约金“30%”的比例出现空白，而买房人手中的违约金比例隐约可见。因涉案买卖合同系中介提供的制式文本并具有复写功能白、蓝、粉三联合同。作为买房人（原告）的代理人，及时调整诉讼策略，第一立即联系中介方，将由中介保管的第一联合同拿到法庭现场核对。第二，迅速变更诉讼请求，要求被告继续履行房屋买卖合同，已达到逼迫被告方不得不承认房产再次高价出售的目的。庭审中，提到合同是否具备继续履行可能性时，被告无法回避已经将房产于2019年12月以185万出售他人，无法继续履行涉案合同事实。至此被告高价转售房产事实清晰呈现。