河北正一律师事务所2021年度荣耀案例四 王某某等六人商品房买卖合同纠纷民事诉讼
已经被浏览 228 次 最后更新时间：2023-06-04 21:04:19 来源：admin
承办律师：佟蕊、马文涛、赵青
基本案情
2020年，王某某等六人先后与某置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该置业投资有限公司开发的房产。王某某等六人向置业投资有限公司交付首付款，并通过某银行办理了按揭贷款，按月偿还银行贷款。
2021年，王某某等六人购买的房产具备了交房条件，置业投资有限公司通知办理交房手续。王某某等六人在接收房屋后发现，房屋起居室兼卧室顶部有大面积降顶。经了解得知，降顶位置正对应上层卫生间的下沉箱。
接收房屋现状与王某某等六人对新房的预期存在很大差距，于是王某某等六人与置业投资有限公司协商解除合同退房，置业投资有限公司不同意解除合同，六人委托本所律师代理诉讼。
案件结果
人民法院判决：解除双方签订的商品房买卖合同，置业投资有限公司返还王某某等六人已付购房款、利息，并解除贷款合同，由置业投资有限公司给付王某某等六人已经偿还的银行贷款本金及利息，并偿还尚未偿还的银行贷款。
案例评析
商品房买卖合同纠纷在司法实践中既是多发案件，往往也是疑难复杂案件，应当进行具体分析。结合本案，如果主张开发商在合同签订过程中存在欺诈行为，不仅裁量标准不一，而且举证存在较大困难。承办律师采用交付房屋不符合强制性设计标准，合同目的无法实现而解除合同的诉讼方案，为全案胜诉奠定了关键基础。
对于商品住宅设计问题，住建部和原国家质量监督检验检疫总局早在2011年就发布了现行有效的《住宅设计规范》（GB50096-2011）。房屋设计严重违反国家强制性设计规范，造成购房者可能无法正常使用房屋的，可能造成合同目的无法实现。
对于房屋建设是否违反强制性设计规范的事实确认问题，表现在房屋表面的，可以通过现场查勘、制作查勘笔录并对比设计规范原文的方式确定，并非必须经过司法鉴定来确定。本案通过申请人民法院组织现场勘查，确定了交付房屋现场状况，认定交付房屋不符合强制性设计标准的基础事实。
对于合同目的无法实现，可以结合一般人的心理预期进行分析，购房者对购买房屋的预期应当是符合设计标准的合规房屋，设计违规的房屋必然会影响购房者在居住使用过程中的宜居心理。承办律师从客观上违反强制性设计标准、主观上不符合社会大众的一般心理角度进行论证，得到了人民法院支持。
通过本案办理，可以为购房者维权和律师办理设计违规这类房屋买卖合同纠纷提供思路和经验；也可以为房地产开发企业提出警示，促使房地产开发企业提高设计规范意识，严格遵循规范要求进行设计和开发建设，避免因设计不合规造成损失。
基本案情
2020年，王某某等六人先后与某置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该置业投资有限公司开发的房产。王某某等六人向置业投资有限公司交付首付款，并通过某银行办理了按揭贷款，按月偿还银行贷款。
2021年，王某某等六人购买的房产具备了交房条件，置业投资有限公司通知办理交房手续。王某某等六人在接收房屋后发现，房屋起居室兼卧室顶部有大面积降顶。经了解得知，降顶位置正对应上层卫生间的下沉箱。
接收房屋现状与王某某等六人对新房的预期存在很大差距，于是王某某等六人与置业投资有限公司协商解除合同退房，置业投资有限公司不同意解除合同，六人委托本所律师代理诉讼。
案件结果
人民法院判决：解除双方签订的商品房买卖合同，置业投资有限公司返还王某某等六人已付购房款、利息，并解除贷款合同，由置业投资有限公司给付王某某等六人已经偿还的银行贷款本金及利息，并偿还尚未偿还的银行贷款。
案例评析
商品房买卖合同纠纷在司法实践中既是多发案件，往往也是疑难复杂案件，应当进行具体分析。结合本案，如果主张开发商在合同签订过程中存在欺诈行为，不仅裁量标准不一，而且举证存在较大困难。承办律师采用交付房屋不符合强制性设计标准，合同目的无法实现而解除合同的诉讼方案，为全案胜诉奠定了关键基础。
对于商品住宅设计问题，住建部和原国家质量监督检验检疫总局早在2011年就发布了现行有效的《住宅设计规范》（GB50096-2011）。房屋设计严重违反国家强制性设计规范，造成购房者可能无法正常使用房屋的，可能造成合同目的无法实现。
对于房屋建设是否违反强制性设计规范的事实确认问题，表现在房屋表面的，可以通过现场查勘、制作查勘笔录并对比设计规范原文的方式确定，并非必须经过司法鉴定来确定。本案通过申请人民法院组织现场勘查，确定了交付房屋现场状况，认定交付房屋不符合强制性设计标准的基础事实。
对于合同目的无法实现，可以结合一般人的心理预期进行分析，购房者对购买房屋的预期应当是符合设计标准的合规房屋，设计违规的房屋必然会影响购房者在居住使用过程中的宜居心理。承办律师从客观上违反强制性设计标准、主观上不符合社会大众的一般心理角度进行论证，得到了人民法院支持。
通过本案办理，可以为购房者维权和律师办理设计违规这类房屋买卖合同纠纷提供思路和经验；也可以为房地产开发企业提出警示，促使房地产开发企业提高设计规范意识，严格遵循规范要求进行设计和开发建设，避免因设计不合规造成损失。